บ้านเชียงใหม่

รู้กันหรือยัง? ราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง มูลค่าสูงกว่า ที่ดินภายนอกที่เป็นที่ดินเปล่า

แน่นอนว่า ถ้าหากใครมีแพลนจะซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นประเภทใดก็ตาม จะที่ดินเปล่า หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ล้วนต้องมีเรื่องของ “ราคาประเมินที่ดิน” เข้ามาเกี่ยวข้องอย่างแน่นอน

ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 กำหนดให้อัตราภาษีคำนวณตามประเภทการใช้ประโยชน์ ตั้งแต่ปีละ 0.01% ไปจนถึงปีละ 3% ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นการปรับราคาประเมินจึงส่งผลเกี่ยวข้องกับอัตราภาษี โดยปกติแล้วจะมีการปรับราคาประเมินทุก 4 ปี ซึ่งราคาประเมินรอบเก่านั้นคือปี 2559-2562 แต่ด้วยสถานการณ์โควิดจึงทำให้รอบล่าสุดนี้เพิ่งมีการประกาศปรับราคาประเมินและมีผลเมื่อ 1 มกราคม 2566 ที่ผ่านมา

หลักการการเปรียบเทียบตลาด (Market Approach)

ทรัพย์สินใด ๆ จะมีมูลค่าเท่ากับหรือมูลค่าที่ใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้าย ๆ หรือเหมือนกัน ทรัพย์สินดีกว่า ราคาย่อมแพงกว่า ทรัพย์สินด้อยกว่าราคาย่อมถูกกว่า

ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าการประเมินที่ดิน

• 1.ทำเลที่ตั้ง (Location)

  ยิ่งทำเลล้ำค่ายากต่อการเป็นเจ้าของ ยิ่งส่งเสริมมูลค่าของที่ดินได้มากขึ้น เช่น ระยะทางใกล้ ไกลจากแหล่งชุมชน ยิ่งอยู่ใกล้เมือง มูลค่าที่ดินก็จะยิ่งสูงขึ้น, ที่ดินตั้งอยู่ในเขตเทศบาล หรือเขตในการปกครองท้องถิ่น, ระยะห่างจากเส้นทางคมนาคมขนส่ง, สภาพถนนที่ตัดผ่านหน้าที่ดินและการเข้าถึงจากภายนอกมีความสะดวกสบาย เป็นต้น

• 2. กายภาพเฉพาะของตัวแปลงที่ดิน (Site Characteristics)

  •    2.1 ขนาดแปลงที่ดิน/เนื้อที่ดิน (Plot size) หากที่ดินมีขนาดเหมาะสมกับการใช้ทำประโยชน์แต่ละประเภท มีที่ดินไม่เล็กจนเกินไป หรือหากคุณมีที่ดินขนาดใหญ่ ก็สามารถทำให้มูลค่าที่ดินสูงขึ้นได้ อย่างเช่น ที่ดินมีขนาดใหญ่และทำการสร้างบ้านจัดสรร มูลค่าของที่ดินก็สูงขึ้น

  •    2.2 รูปลักษณะของแปลงที่ดิน (Plot shape) หากที่ดินมีลักษณะปกติที่เป็นสี่เหลี่ยมจัตุรัส หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้ามูลค่าจะสูง ในกรณีที่มีรูปร่างสามเหลี่ยม สี่เหลี่ยมคางหมู รูปร่างเว้าแหว่ง หรือมีรูปร่างไม่เหมาะสม มูลค่าที่ดินจะลดลง

  •    2.3 สภาพภูมิศาสตร์ของที่ดิน (Topographic features) คือ ลักษณะธรรมชาติของที่ดิน เช่น ที่ดินเป็นแอ่งน้ำ เนินเขา หุบเขา ลาดชัน หรือเป็นที่ราบ ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะทำให้มูลค่าที่ดินแตกต่างกันออกได้ ตามวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์

  •    2.4 ระดับพื้นผิวของแปลงที่ดิน (Surface elevation) หากที่ดินอยู่สูงหรือเสมอจากพื้นถนนที่ผ่านที่ดินมาก น้อยเพียงใด ก็จะส่งผลต่อมูลค่าที่ดินมากขึ้นเท่านั้น เนื่องจาก ส่งผลต่อต้นทุนการปรับระดับพื้นที่ให้เหมาะแก่การก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์

  •    2.5 หน้ากว้างของที่ดินที่ติดถนน (Road surfacing and width)หากหน้ากว้างของที่ดินเพียงพอ ไม่เป็นข้อจำกัดในการก่อสร้าง หรือการเข้าออกสู่ถนนด้วยรถยนต์ จะทำให้มีมูลค่าที่ดินสูงขึ้น

  •    2.6 ลักษณะพิเศษด้านกายภาพของแปลงที่ดิน (Special physical features)หากที่ดินมีลักษณะทาง กายภาพดีเป็นพิเศษ เช่น สามารถเข้าออกได้หลายทิศทาง ที่ติดสวนสาธารณะ มีวิวทิวทัศน์เป็นภูเขา หรือธรรมชาติที่สวยงามเป็นเอกลักษณ์พิเศษ มูลค่าที่ดินก็จะสูงตามไปด้วย

• 3.ระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการและบริการชุมชน (Infrastructure, facilities and services) ใน บริเวณที่ดิน

  •    3.1 ระบบสาธารณูปโภค (Infrastructure) เช่น อยู่ติดถนน มีไฟฟ้าและการประปาเข้าถึง สัญญาณโทรศัพท์ ระบบระบายนํ้า เป็นต้น หากมีพร้อมสมบูรณ์ มูลค่าที่ดินก็จะสูงตามไปด้วย
  •    3.2 ระบบสาธารณูปการ (Public facilities) เช่น ตลาด ร้านค้า สวนสาธารณะ มหาวิทยาลัย ห้างสรรพสินค้า สถานที่ท่องเที่ยวยอดนิยม เป็นต้น หากเป็นเช่นนั้น มูลค่าที่ดินก็จะสูงตามไปด้วย

• 4.สภาพแวดล้อมของกายภาพโดยรอบ (Physical environment) เช่น ลักษณะความ สะอาดบริสุทธิ์ของอากาศ ไม่มีมลพิษทางน้ำและอากาศ ทัศนียภาพน่าอยู่รอบด้าน แสงสว่างส่องถึง หากมีลักษณะที่ดินเบื้องต้นเป็นเช่นนี้ มูลค่าที่ดินก็จะสูงไปด้วย

• 5.แนวโน้มความเจริญเติบโตของเมืองในอนาคต (Future potential urban growth) เช่น การขยายตัวของประชากรที่เข้ามาอยู่อาศัย การพัฒนาถนนและระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการต่าง ๆ ของภาครัฐ การลงทุนพัฒนาโครงการที่อยูอาศัยและ โครงการอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ของภาคเอกชน เป็นต้น หากมีความเจริญงอกงามขึ้น มูลค่าที่ดินก็จะสูงตามความเจริญเติบโตยิ่งขึ้น

• 6.อาคารและระบบอาคาร (Building & Facilities) แบ่งออกเป็น 3 ประการ ดังนี้

  •    6.1 ประโยชน์ของพื้นที่ใช้สอยรวมไปถึงพื้นที่ก่อสร้าง
  •    6.2 สภาพอาคารมีความใหม่ มีความสมบูรณ์ ไม่ชำรุดทรุดโทรมและมีความทันสมัย
  •    6.3 สิ่งอำนวยความสะดวกสบายต่าง ๆ ที่มาพร้อมกับการสร้างอาคาร หรือบ้าน

นอกจากนี้ “การประเมินราคาบ้าน” หรือ “การประเมินราคาที่ดิน” ยังมีผลต่อการพิจารณาการกู้ของธนาคารอีกด้วย เพื่อธนาคารจะได้นำมาคิดและพิจารณาปล่อยวงเงินกู้สินเชื่อให้กับผู้กู้ หากยิ่งราคาประเมินสูงเท่าใด วงเงินกู้ที่คุณจะได้รับก็จะสูงขึ้นไปด้วย

ซึ่งบ้านธาราคีรี 2 (Tarakeree 2) โครงการบ้านเชียงใหม่ สามารถตอบโจทย์ทุกข้อที่กล่าวมาข้างต้นได้ หากคุณเป็นเจ้าของตอนนี้ คุณจะได้บ้านในราคาเริ่มต้นเพียง 4.xx ล้าน เพราะในอนาคตราคาที่ดินที่อยู่ในโครงการอาจมีแนวโน้มที่จะราคาแพงขึ้นมากกว่าปัจจุบันอย่างแน่นอน เพราะเป็นโครงการบ้าน หนึ่งในทำเล อำเภอหางดง มีประชากรเข้ามาอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก ตั้งอยู่ติดกับถนนเลียบคันคลองชลประทาน เชียงใหม่-หางดงและมีระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการและบริการชุมชนอย่างทั่วถึง

นอกจากนี้ โครงการบ้านยังอยู่ท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่รายล้อมด้วยธรรมชาติ ทัศนียภาพเป็นวิวภูเขา และเป็นโครงการบ้านเชียงใหม่ที่สามารถเชื่อมต่อได้ทุกเส้นทาง มีระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการที่สมบูรณ์และสิ่งอำนวยความสะดวกสบายอื่น ๆ อีกมากมายที่เป็นปัจจัยต่อมูลค่าของที่ดินที่เพิ่มสูงมากขึ้น

อย่ารอให้ถึงปีหน้า ปีนี้ราคาดีกว่า หากสนใจเป็นเจ้าของบ้านที่โครงการธาราคีรี 2 สามารถนัดหมายเพื่อ Walk-In เข้ามาชมบรรยากาศจริงของโครงการและสัมผัสบรรยากาศของบ้านด้วยตัวคุณเองได้แล้ววันนี้

โครงการบ้านธาราคีรี 2 ต.บ้านแหวน อ.หางดง จ.เชียงใหม่ 50230

ช่องทางการติดต่อ
Facebook : m.me/baantarakeree2
Line : https://lin.ee/5onYE22
Website : http://www.baantarakeree.com/
หรือโทร. 081-5300104