บ้านเชียงใหม่

5 วิธีตรวจสอบบ้านและที่ดินจัดสรรก่อนตัดสินใจซื้อ

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือที่ดินจัดสรรสักแห่ง สิ่งสำคัญคือต้องมีการตรวจสอบให้แน่ใจเสียก่อนว่าบ้านหรือที่ดินแห่งนั้นผ่านเกณฑ์การจัดสรรที่ดินแล้ว เพื่อความมั่นใจและสบายใจก่อนเซ็นรับบ้าน ว่าจะไม่มีปัญหาเรื่องที่ดินตามมาภายหลัง

        สำหรับใครที่สนใจซื้อบ้านเชียงใหม่ โครงการบ้านธาราคีรี 2 มั่นใจได้เลยว่าจะไม่มีปัญหาเรื่องบ้านและที่ดินตามมาทีหลังอย่างแน่นอน ไม่ว่าจะเป็นปัญหาการก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน ปัญหาโฉนดที่ดิน และบุริมสิทธิในที่ดิน ปัญหาการจัดสรรไม่เต็มทั้งโครงการ จัดสรรแค่บางส่วน แล้วหลบจัดสรรบางส่วน ปัญหาทรัพย์ส่วนกลางสร้างไม่เสร็จ หรือไม่ตรงตามผังจัดสรร ปัญหาหาวัสดุบ้านตัวอย่างไม่เหมือนบ้านจริง และอีกสารพัดปัญหาที่ซื้อบ้านแต่ไม่ได้บ้าน วันนี้เราจึงมี 5 วิธีตรวจสอบบ้านและที่ดินจัดสรรมาฝากกัน !

1. ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ว่าอยู่ในชื่อของโครงการ และเป็นโฉนดที่ดินที่อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดินอย่างถูกต้อง

        เมื่อจะซื้อบ้านหลังใหม่ บ้านธาราคีรี 2 เชียงใหม่ แนะนำว่าต้องตรวจสอบโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่โครงการนั้นๆ นำมาโฆษณาว่าตนเองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือมีสิทธิ์ครอบครองที่ดินผืนนั้นอยู่ โดยโครงการที่ผ่านการจัดสรรอย่างถูกต้อง ด้านหลังของโฉนดที่ดินที่แบ่งย่อยแต่ละแปลง จะต้องมีชื่อบริษัทที่เรากำลังจะทำสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ มีการประทับตราจากทางสำนักงานที่ดินด้วยตราประทับสีแดงหน้าหลังโฉนดว่า “ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน”

        เหตุผลที่ผู้บริโภคควรตรวจสอบในเรื่องนี้ เนื่องจากบางโครงการยังไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่กลับนำมาโฆษณาขายฝันให้ผู้บริโภค โดยจูงใจด้วยผลตอบแทนรายปีที่สูง เป็นตัวหลอกล่อให้ผู้บริโภคนำเงินเข้ามาลงทุนซื้อบ้าน หรือคอนโด ตามแบบที่โฆษณา ซึ่งสุดท้ายก็ไม่สามารถจ่ายชำระผลตอบแทนให้กับผู้ซื้อได้ แถมยังไม่สามารถส่งมอบกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือคอนโดให้แก่ผู้ซื้อได้ เนื่องจากตนก็ยังไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ดังกล่าว

        อีกกรณีหนึ่ง บางโครงการได้ยื่นจัดสรรที่ดินแค่บางส่วน แล้วแอบซื้อที่ดินด้านหลังต่อจากที่ดินที่จัดสรร แล้วทำการแบ่งแยกที่ดินมาปลูกบ้านขาย โดยหลบเลี่ยงการจัดสรร เนื่องจากกฎหมายการจัดสรรที่ดินมีข้อกำหนดถึงขนาด และรูปแบบของสาธารณูปโภค ตามขนาดของโครงการที่ขอจัดสรร และโครงการที่มีขนาดใหญ่เกิน 500 หลัง ก็ต้องผ่านการประชาพิจารณ์กับชุมชนที่อยู่รอบๆ พร้อมทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมโดยรอบ บางโครงการทำไม่ถูกต้องมีเจตนาที่ไม่บริสุทธิ์ในการหลบเลี่ยงที่จะทำตามข้อกำหนดบางอย่างเพื่อประหยัดต้นทุนในการพัฒนาโครงการ เมื่อโครงการขายหมดแล้ว ผู้ซื้ออาจเกิดปัญหายุ่งยากในการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร นอกจากนี้ยังถูกจำกัดสิทธิ์ ในการรับโอนกรรมสิทธิ์ ของทรัพย์ส่วนกลาง หรือหากผู้ประกอบการยินยอมที่จะโอนทรัพย์ส่วนกลางให้กับทางนิติบุคคล ก็จะต้องเป็นปัญหาว่าใครจะเป็นผู้ชำระค่าโอน และภาษีที่เป็นเงินจำนวนไม่น้อย เนื่องจาก โครงการที่ไม่จัดสรรจะไม่ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียม ภาษี ในการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลาง แก่นิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้น และไม่มีเงินประกันค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่กำหนดให้ผู้จัดสรรต้องชำระให้ตามกฎหมาย ในทางกลับกันหากผู้บริโภคเลือกซื้อที่ดินจากโครงการที่จัดสรร ถูกต้อง ทำให้ผู้บริโภคมั่นใจได้ว่า ที่ดินที่ท่านซื้อได้รับการคุ้มครองสิทธิ์ทุกอย่าง อย่างเต็มที่

        โดยบ้านธาราคีรี 2 เชียงใหม่ ได้ทำการขออนุญาติจัดสรรที่ดิน ครบทุกแปลงที่ขาย และจัดทำสาธารณูปโภคอย่างครบครันตามที่กฎหมายกำหนด มีการออกหนังสือค้ำประกันจากธนาคารเพื่อเป็นการค้ำประกันว่า จะสามารส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ให้กับนิติหมู่บ้านจัดสรร ที่จะถูกจัดตั้งขึ้นอย่างถูกต้องในอนาคต

2. ตรวจสอบบุริมสิทธิ

        ในกรณีที่โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่โครงการนำมาจัดสรรที่ดินได้ตกอยู่ภายใต้บุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และ ภาระในการจำนองในที่ดิน หรือที่เรียกว่า สิทธิของเจ้าหนี้ที่มีเหนือทรัพย์สินของลูกหนี้ อาจจะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้จะซื้อที่ดินจัดสรรได้ ก่อนที่ผู้บริโภคจะซื้อที่ดิน ที่เป็นโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แปลงใด บ้านธาราคีรี 2 เชียงใหม่ แนะนำให้ผู้จะซื้อขอตรวจสอบในสารบัญจดทะเบียนฉบับที่จะซื้อจากผู้จัดสรร หรือสำนักงานที่ดินที่โครงการจัดสรรนั้นตั้งอยู่ว่า มีการระบุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิ หรือผู้รับจำนองได้รับชำระหนี้นั้นตรงกับจำนวนที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการหรือไม่ เพื่อความมั่นใจว่าจะไม่มีปัญหาที่ดินตามมาภายหลัง

        โดยในกรณีที่ที่ดินจะขายแปลงดังกล่าวติดภาระหนี้ ติดจำนอง หรือภาระผูกพันใดๆ ทางกฎหมายกำหนดให้ทางผู้จะขายต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย ถึงรายละเอียดของบุริมสิทธิ ในที่ดินแปลงดังกล่าว เพื่อที่ว่า หากมีปัญหาในภายหลัง จากการที่ผู้จะขายไม่ยินยอมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่จะซื้อจะขายตามสัญญา ในขณะที่ผู้จะซื้อได้ชำระราคาตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ผู้จะซื้อสามารถนำหลักฐานการชำระราคาไปยื่นยังสำนักงานที่ดิน เพื่อบังคับให้ผู้จะขายโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ให้ผู้จะซื้อ โดยผู้จะซื้อสามารถเข้าชำระหนี้บุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือหนี้จำนองต่อผู้ทรงบุริมสิทธิ หรือผู้รับจำนองแทนผู้จะขายได้ และให้ถือว่าเป็นการ ชำระราคา ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่ผู้จะขายส่วนหนึ่งด้วย ดังนั้น ผู้บริโภคควรตรวจสอบสถานะทางบุริมสิทธิของที่ดินให้ดี ก่อนเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อป้องกันปัญหา จ่ายเงินซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้าน

        ทั้งนี้โฉนดที่ดินทุกแปลงของบ้านในโครงการบ้านธาราคีรี 2 เชียงใหม่ อยู่ในกรรมสิทธิ์ของบริษัท กู้ดลิฟวิ่งโฮม เรียลเอสเตท จำกัด และ ปลอดจากภาระหนี้ หรือการจดจำนอง หรือบุริสิทธิอื่นใด ทำให้ผู้ซื้อมั่นใจได้ว่า บ้านธาราคีรี 2 สามารถส่งมอบกรรมสิทธิ์ ในบ้านพร้อมที่ดิน ให้แก่ผู้ซื้อได้อย่างแน่นอน

3. ตรวจสอบใบอนุญาติจัดสรรที่ดิน

        ข้อนี้สำคัญมากในการซื้อบ้านหรือที่ดินจัดสรร ซึ่งโดยทั่วไปแล้วปัญหานี้เกิดขึ้นได้จาก 2 กรณีหลักๆ คือ 1. การจัดสรรที่ดินไม่ครบตามที่ขาย หรือไม่มีการจัดสรรที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายทำให้ใบอนุญาตจัดสรรออกไม่ได้หรือ 2. การจัดสรรที่ดินของผู้ประกอบการเป็นการจัดสรรแค่ที่ดินอย่างเดียว ส่วนบ้าน บางโครงการจะให้ทำการขออนุญาตก่อสร้างในนาม ผู้ซื้อที่ดิน

        ผลกระทบจากกรณีที่ 1 หากที่ดินแปลงที่ผู้บริโภคซื้อมิได้อยู่ภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดิน ท่านก็จะเสียสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง และเงินประกันสาธารณูปโภค ดังได้กล่าวมาแล้วในหัวข้อที่ 1. นอกจากนี้ ราคาประเมินมูลค่าของที่ดินที่อยู่ในโครงการจัดสรร ก็จะมีราคาสูงกว่าที่ดินนอกโครงการจัดสรร แม้จะอยู่ในทำเลเดียวกัน หรืออยู่ติดกัน เพราะมีสาธารณูปโภคที่ครบครันอยู่ภายในโครงการ ดังนั้นหากผู้บริโภคซื้อบ้านในโครงการที่มีการจัดสรรทั้งโครงการจริงๆ ย่อมเป็นการคุ้มครองเงินที่ลงทุนไปในบ้าน และที่ดิน แม้ในการโอนกรรมสิทธิ์ จะเสียค่าธรรมเนียมตามมูลค่าราคาประเมินของบ้าน และที่ดิน ซึ่งทำให้ผู้บริโภคต้องชำระในส่วนของค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ที่สูงแปลผันตามราคาประเมินที่สูงกว่า แต่ก็ถือว่าคุ้มค่า เมื่อเทียบกับสิทธิ์ที่ได้รับ หรือ การนำไปใช้อ้างอิงถึงราคาของบ้านพร้อมที่ดินในการกู้ยืมเงินจากธนาคาร หากเกิดเหตุจำเป็นที่จะต้องใช้เงินในอนาคต

        ส่วนผลกระทบในกรณีที่ 2 ที่ผู้ประกอบการบางรายจัดสรรเพียงที่ดิน ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง แต่ในความเป็นจริงได้มีการประกาศโฆษณาขายบ้านพร้อมที่ดิน เมื่อผู้บริโภคไม่ได้ตรวจสอบในจุดนี้ ก็จะเกิดปัญหา เนื่องจากหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายเฉพาะที่ดินเปล่ากันแล้ว โดยอาจประหยัดเงินค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งสองฝ่าย เนื่องจากโอนกรรมสิทธิ์แต่เพียงมูลค่าของที่ดิน แต่ปัญหาที่ตามมานั้นยิ่งใหญ่กว่ามาก เนื่องจากผู้ซื้อต้องทำสัญญา จ้างก่อสร้างบ้านกับผู้รับเหมาของโครงการโดยตรง โดยทางโครงการได้เพียงจัดหาผู้รับเหมา พร้อมแบบบ้าน ตามที่ผู้ซื้อเลือกตามแบบมาตรฐาน แต่หากระหว่างก่อสร้างเกิดปัญหา ผู้ซื้อต้องมาควบคุมการก่อสร้าง คุยกับผู้รับเหมาเอง ทางโครงการไม่ได้เข้ามาควบคุมคุณภาพของการก่อสร้างบ้าน ปล่อยให้เป็นหน้าที่ของผู้รับเหมาในการจัดหาวัสดุก่อสร้างเอง โดยไม่มีการควบคุมคุณภาพของทั้งวัสดุก่อสร้าง และฝีมือของแรงงานที่เข้ามาทำการก่อสร้าง ทำให้บ้านที่สร้างออกมาอาจถูกสร้างโดยวัสดุที่ไม่ได้มาตรฐาน เกิดผลกระทบทั้งในแง่ของความแข็งแรงของโครงสร้าง และปัญหาคุณภาพของบ้านที่สร้างเสร็จ รวมถึงเสียเวลาผู้ซื้อในการต้องมาคอยเฝ้าตรวจสอบการก่อสร้างด้วยตนเอง

        บ้านธาราคีรี 2 เชียงใหม่ มีการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้างครบทุกแปลง ไม่สามารถขายเฉพาะที่ดินเปล่าให้แก่ผู้บริโภคได้ ทั้งนี้เพื่อเป็นการขจัดปัญหาผู้ซื้อบางรายประสงค์จะซื้อแต่ที่ดินเปล่าไป เพื่อก่อสร้างบ้านในอนาคต แต่ไม่มีการก่อสร้างบ้านจริง ทำให้เกิดเป็นปัญหาที่ดินรกร้างว่างเปล่า ไม่เป็นที่พึงประสงค์ของผู้ที่อยู่อาศัยใกล้เคียงในโครงการเดียวกัน ดังนั้นทาง บ้านธาราคีรี 2 เชียงใหม่ จึงเป็นผู้ก่อสร้างบ้าน จัดซื้อคัดสรรวัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพถูกต้องตามหลักวิศวกรรมทุกชิ้นเอง จัดเตรียมผู้รับเหมาที่มีฝีมือ และมีเจ้าหน้าที่ควบคุมการก่อสร้าง อย่างละเอียดทุกขั้นตอน เพื่อส่งมอบบ้านที่ดี มีคุณภาพ ออกแบบอย่างสวยงาม พิถีพิถัน คุ้มค่ากับราคาที่ผู้บริโภคจ่าย

4. ตรวจสอบแผนผังโครงการที่ยื่นจัดสรรที่ดิน

        การตรวจสอบแผนผังของโครงการที่ได้ยื่นกับคณะกรรมการจัดสรร ก็เพื่อให้ผู้บริโภคทราบว่าแผนผังการจัดวางพื้นที่ทั้งโครงการเป็นอย่างไร พื้นที่ไหนเป็นถนน สวนสาธารณะ หรือมีทรัพย์ส่วนกลางอะไรบ้าง ทั้งนี้เพื่อเปรียบเทียบกับสิ่งที่โครงการทำจริงๆ ว่าเป็นไปตามที่ขออนุญาตจัดสรร หรือไม่ หรือมีส่วนไหนที่ยังจัดทำไม่เสร็จ เพื่อประกอบการพิจารณาว่าจะเกิดปัญหาเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางในอนาคต หรือเกิดการเข้าใจผิด เช่นโครงการระบุในผังว่าจะสร้างทะเลสาบ 5 ไร่ แต่สร้างจริงเพียง 3 ไร่ หรือมีอะไรที่ทำให้ผู้ซื้อเสียประโยชน์หรือไม่

        บ้านธาราคีรี 2 เชียงใหม่ ได้จัดทำถนน สวนสาธารณะ รั้วรอบโครงการ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา ระบบระบายน้ำเสีย ตามที่ได้ขออนุญาตกับทางคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน พร้อมกับได้มีการออกหนังสือค้ำประกันจากธนาคาร เพื่อเป็นการค้ำประกันค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่จะต้องส่งมอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในอนาคต

5. ตรวจสอบเงื่อนไขการค้ำประกันบ้าน

        เมื่อตรวจสอบคำอนุญาตและสาธารณูปโภค และแผนผังที่ดินจัดสรร ของโครงการเรียบร้อยแล้ว บ้านธาราคีรี 2 เชียงใหม่ ขอแนะนำว่าควรตรวจสอบเงื่อนไขและระยะเวลาในการค้ำประกันบ้าน โดยกฏหมายกำหนดให้ผู้ประกอบการจัดสรร ทำการค้ำประกันบ้านในส่วนของโครงสร้างหลักของบ้าน เช่น ฐานราก เสาเข็ม คาน พื้น โครงหลังคา ผนังที่รับน้ำหนัก เป็นระยะเวลา 5 ปี นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ และส่วนควบอื่นๆของบ้าน รวมถึงรั้วบ้าน เป็นเวลา 1 ปี โดยจะระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผู้บริโภคสามารถตรวจสอบได้ก่อนทำการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ประกอบการ

        โดยทางบ้านธาราคีรี 2 เชียงใหม่ ได้มีการระบุ เงื่อนไขการค้ำประกันดังกล่าว ในสัญญาจะซื้อจะขาย ตามที่กฏหมายจัดสรรกำหนด

        เพราะการซื้อบ้านอาจไม่ง่ายอย่างที่คิด หากตัดสินใจพลาดไปเลือกโครงการที่ไม่สามารถตรวจสอบการจัดสรรภายในโครงการได้อย่างโปร่งใส แต่ความกังวลเหล่านี้จะหมดไปถ้าหากบ้านธาราคีรี 2 โครงการบ้านเชียงใหม่ที่ให้ความสำคัญกับความอุ่นใจของลูกบ้านเป็นหลัก โดยผู้ที่สนใจบ้านธาราคีรี 2 สามารถตรวจสอบหนังสืออนุญาติจัดสรรที่ดิน แผนผังการจัดสรรที่ดิน โฉนดที่ดิน, สัญญาซื้อขาย, เงื่อนไขการดูแลลูกบ้านทั้งในเรื่องโครงสร้างบ้าน และบริการสาธารณะ รวมถึงสอบถามความสงสัยอื่นๆ ที่เกี่ยวกับโครงการเพื่อประกอบการตัดสินใจก่อนซื้อบ้านได้แบบ 100% และเพื่อความสบายใจสูงสุดของลูกบ้านธาราคีรี 2 เชียงใหม่

สำหรับใครที่สนใจซื้อบ้านเชียงใหม่ สามารถเข้ามาชมบรรยากาศจริงโครงการบ้านธาราคีรี 2 ได้แล้ววันนี้
โครงการบ้านธาราคีรี 2 ต.บ้านแหวน อ.หางดง จ.เชียงใหม่ 50230

ช่องทางการติดต่อเพิ่มเติม
Facebook : m.me/baantarakeree2
Line : https://lin.ee/5onYE22
Website : http://www.baantarakeree.com/
หรือโทร. 081-5300104